Proprietarul vinde apartamentul în care stai cu chirie: ce se întâmplă cu contractul

Primești un mesaj de la proprietar: „scot apartamentul la vânzare, o să vină lume la vizionări”. Mai ai șapte luni de contract și o mutare care costă. Sau ești de partea cealaltă: vrei să vinzi, ai un chiriaș în casă și nu știi dacă îl poți scoate, ce îi datorezi și dacă riști tranzacția. În ambele cazuri, răspunsul nu ține de bunăvoință, ci de starea juridică a contractului la data vânzării.

Răspunsul scurt: contractul nu dispare, dar poate deveni irelevant

Codul civil nu spune nicăieri că vânzarea imobilului stinge închirierea. Contractul rămâne valabil între cei care l-au semnat. Problema e alta: noul proprietar nu a semnat nimic. Ca să fie ținut de el, legea cere o condiție numită opozabilitate, iar aceasta se obține doar în ipotezele limitativ enumerate de art. 1811 Cod civil.

Dacă una dintre ele e îndeplinită, cumpărătorul intră în locul vânzătorului și preia contractul așa cum e (art. 1813 alin. (1) Cod civil). Dacă nu, contractul nu îi este opozabil: cumpărătorul nu îți datorează nimic, iar tu rămâi cu o acțiune doar împotriva vechiului proprietar. Partida se joacă, de fapt, la semnarea contractului — nu la anunțul de vânzare.

Ce înseamnă „opozabilitate” pe înțelesul tuturor

Opozabilitatea e capacitatea unui contract de a produce efecte și față de cineva care nu l-a semnat. Excepțiile de la regula „contractul obligă doar părțile” apar acolo unde legea consideră că terțul putea și trebuia să știe de existența lui — iar art. 1811 Cod civil leagă asta de publicitate. Un cumpărător prudent citește extrasul de carte funciară înainte să semneze; dacă locațiunea e notată acolo, nu se poate preface că nu știa. Dacă nu e notată nicăieri, legea îl protejează pe cumpărătorul de bună-credință, nu pe chiriaș.

Textul acoperă patru ipoteze: imobile înscrise în cartea funciară (locațiunea trebuie notată), imobile neînscrise în cartea funciară (data certă a locațiunii să fie anterioară datei certe a înstrăinării) și două ipoteze pentru bunuri mobile. La un apartament de bloc, numai prima contează.

Cele patru situații în care se poate afla contractul tău

Ia contractul din sertar și încadrează-l onest mai jos. Nu sunt cele patru ipoteze ale art. 1811, ci cele patru forme în care găsești un contract în practică. Presupunem cazul obișnuit: apartament înscris în cartea funciară.

Linia a treia surprinde cel mai des. Mulți chiriași cred că înregistrarea contractului la ANAF îi apără de o vânzare. Nu îi apără. Le dă dată certă și, potrivit art. 1798 Cod civil, transformă contractul în titlu executoriu pentru plata chiriei — lucruri valoroase, dar care rezolvă alt tip de problemă.

Cum obții dată certă în 2026 (și de ce nu e suficientă)

Data certă se dobândește doar în modurile enumerate de art. 278 alin. (1) Cod procedură civilă: prin prezentarea înscrisului spre a i se conferi dată certă de notarul public, executorul judecătoresc sau alt funcționar competent; prin înfățișarea lui la o autoritate ori instituție publică, cu mențiune pe înscris; sau prin înregistrarea într-un registru ori alt document public. În practică, ai trei instrumente diferite — primele două îți dau dată certă, al treilea rezolvă cu totul altceva:

• Notarul — prin dare de dată certă sau prin autentificare. Nu e același lucru: doar forma autentică face contractul titlu executoriu pentru plata chiriei (art. 1798 Cod civil), simpla dare de dată certă nu. Diferențele, în comparația contract la notar vs. sub semnătură privată.
• Înregistrarea la ANAF — o înregistrare într-un registru al unei instituții publice. Termenul uzual invocat e de 30 de zile de la încheiere (art. 120 alin. (6^1) Cod fiscal), dar verifică-l pe portalul ANAF: regulile fiscale se ajustează des.
• Notarea în cartea funciară — atenție, nu e un mod de a dobândi dată certă în sensul art. 278 Cod procedură civilă, ci mecanismul de publicitate imobiliară — singurul care rezolvă opozabilitatea. Locațiunea e act supus notării (art. 902 alin. (2) pct. 6 Cod civil). Ce înscris acceptă biroul de carte funciară ca temei al notării nu e ceva de luat de-a gata dintr-un articol — întreabă notarul sau OCPI-ul înainte să pornești.

Pentru un chiriaș care semnează pe doi-trei ani, cu mutare costisitoare, concluzia e simplă: dacă vrei protecție reală, negociezi notarea în cartea funciară, nu te mulțumești cu ștampila de la Fisc.

Poate cumpărătorul să denunțe contractul și cu ce preaviz

Aici circulă cea mai păguboasă informație de pe internetul românesc: că noul proprietar te scoate din casă „cu preaviz de 60 de zile”. Legea spune altceva, în doi pași.

Există dreptul de a denunța? Art. 1812 alin. (1) Cod civil: „Dacă părţile convin astfel, locaţiunea încetează în cazul înstrăinării bunului dat în locaţiune.” Încetarea la vânzare operează numai dacă în contract există o clauză expresă. Fără ea, cumpărătorul e ținut să respecte contractul până la expirare — nu există un drept general de denunțare pentru simplul fapt că a cumpărat.

Cât preaviz, dacă există clauza? Art. 1812 alin. (2) Cod civil: locațiunea rămâne opozabilă dobânditorului chiar și după ce locatarului i s-a notificat înstrăinarea, „pentru un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării denunţării contractului, conform prevederilor art. 1.816 alin. (2)”. Textul nu fixează niciun număr de zile — trimite la dublul termenului de preaviz aplicabil.

Termenul de referință la închirierea unei locuințe e cel din art. 1824 alin. (2) Cod civil: cel puțin 60 de zile dacă intervalul pentru care s-a stabilit plata chiriei e de o lună sau mai mare, respectiv 15 zile dacă e mai mic de o lună. Prin dublare rezultă 120 de zile la o chirie lunară și 30 de zile la intervale mai scurte. Reține însă cum am ajuns acolo: cifra de 120 de zile nu apare ca atare în niciun text de lege, ci e rezultatul coroborării celor trei articole. Există și o discuție privind aplicarea regulii la contractele pe durată determinată, fiindcă art. 1816 e plasat în materia locațiunii fără durată determinată — într-un litigiu cu miză, o clarifici cu un avocat.

Dacă preavizul dublu a fost respectat, art. 1812 alin. (3) e clar: chiriașul „nu are drept la despăgubire nici împotriva locatorului, nici împotriva dobânditorului”. Nu confunda acest preaviz cu cel din art. 1825 alin. (1), care îi dă chiriașului dreptul de a denunța o închiriere pe durată determinată cu minimum 60 de zile — alt mecanism, explicat în ghidul despre termenul de preaviz la chirie.

Cui plătești chiria după vânzare și de când

Dacă locațiunea îi este opozabilă, cumpărătorul „se subrogă în toate drepturile şi obligaţiile locatorului care izvorăsc din locaţiune” (art. 1813 alin. (1) Cod civil). Din ziua în care devine proprietar, lui îi datorezi chiria, în aceleași condiții. Practic:

• Ceri în scris dovada calității de proprietar — extras de carte funciară sau copie a contractului de vânzare. Nu vira bani pe baza unui mesaj pe WhatsApp.
• Ceri noul IBAN și confirmarea că restul clauzelor rămân neschimbate; ideal, un act adițional semnat.
• Păstrezi dovada fiecărei plăți. Dacă plătești greșit vechiului proprietar după transfer, riști să fii somat de al doilea.

Un detaliu care ține de bloc, nu de chirie: cotele de întreținere sunt datorate de proprietar, care le recuperează apoi de la chiriaș pe temei contractual (art. 33 alin. (7) din Legea nr. 196/2018). La vânzare, notarul autentifică actul doar pe baza adeverinței de la asociație privind cotele achitate sau dacă dobânditorul acceptă expres preluarea debitelor (art. 33 alin. (2)).

Ești obligat să lași vizionări cu potențialii cumpărători

Da, iar temeiul e explicit. Art. 1804 Cod civil: locatarul „este obligat să permită examinarea bunului de către locator la intervale de timp rezonabile în raport cu natura şi destinaţia bunului, precum şi de către cei care doresc să îl cumpere [...], fără însă ca prin aceasta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinţei bunului”.

Obligația nu e nelimitată — textul o îngrădește dublu: intervale rezonabile și fără stânjenire nejustificată. Proprietarul nu poate programa vizionări zilnice, la ore nepotrivite, tratând apartamentul ca pe un showroom, și nu poate intra fără acordul tău, nici cu cheia lui — regulă detaliată în articolul despre vizitele proprietarului. Soluția care funcționează pentru amândoi e un grafic scris: două ferestre fixe pe săptămână, anunțate cu 24-48 de ore înainte. Un refuz total te pune, ca chiriaș, în neexecutarea unei obligații legale; un abuz de vizionări îl pune pe proprietar în conflict cu dreptul tău la folosința liniștită.

Garanția: cine o restituie la final

Garanția nu urmează regula generală a subrogației din art. 1813, ci are text propriu: art. 1814 Cod civil — „Când locatarul bunului înstrăinat a dat garanţii locatorului pentru îndeplinirea obligaţiilor sale, dobânditorul se subrogă în drepturile izvorând din aceste garanţii, în condiţiile legii.” Tradus: garanția trece la cumpărător, iar la final de la el o ceri. De aici, trei recomandări simetrice:

• Chiriaș: cere confirmarea scrisă că noul proprietar a preluat garanția, cu cuantumul exact. Fără ea, ajungi la final într-un joc de „nu eu am luat-o”.
• Vânzător: consemnează transferul garanției în tranzacție. Potrivit art. 1813 alin. (2) Cod civil, rămâi răspunzător pentru prejudiciile cauzate chiriașului anterior înstrăinării.
• Cumpărător: dacă preiei contractul, preiei și datoria de restituire. Ajustează prețul dacă banii nu ți-au fost virați efectiv.

Ce se poate reține din garanție și ce nu e o discuție separată, în ghidul despre garanția la chirie.

Am cumpărat un apartament cu chiriaș în el: ce verific

Dacă ești cumpărătorul, verificările se fac înainte de notar, nu după:

• Extrasul de carte funciară, citit până la capăt: apare locațiunea notată? Dacă da, cumperi apartamentul cu contractul cu tot.
• Contractul în original, cu actele adiționale: durată, chirie, scadență, garanție și, mai ales, dacă există clauza de încetare la înstrăinare.
• Procesul-verbal de predare-primire și inventarul, ca să știi în ce stare ți se predă locuința la final — cum arată unul serios, în ghidul despre procesul-verbal de predare-primire.
• Adeverința de la asociație privind cotele achitate la zi și eventualele debite notate în cartea funciară.
• Situația plăților: chiria e la zi? Dacă preiei un chiriaș rău-platnic, preiei și problema, cu remediile din ghidul despre eliberarea locuinței.

Un apartament cu chiriaș bun, contract clar și plăți la zi nu e un defect, ci un activ care produce din prima lună. Unul cu chirie verbală și ocupant nemulțumit e altă achiziție — și ar trebui să aibă alt preț.

Clauza de vânzare pusă în contract din start

Cel mai ieftin moment în care se rezolvă tot articolul acesta e semnarea contractului. Art. 1812 alin. (1) Cod civil lasă părțile să decidă. Trei variante uzuale:

• Fără nicio clauză. Dacă locațiunea e notată în cartea funciară, cumpărătorul o preia până la expirare. Maxim de siguranță pentru chiriaș, minim de flexibilitate pentru proprietar.
• Clauză de încetare la înstrăinare. Proprietarul își păstrează libertatea de a vinde „gol”, dar chiriașul trebuie să știe exact ce a semnat și ce preaviz i se aplică.
• Clauză echilibrată. Încetare la înstrăinare, dar cu preaviz mai lung decât minimul, informare imediată despre intenția de vânzare, grafic de vizionări și, eventual, o compensație pentru mutare.

Pentru proprietarul care ezită între a vinde și a păstra, calculul financiar e altă discuție, făcută în articolul vând sau închiriez apartamentul. Dacă pornești de la zero, ia un model de contract complet și adaugă-i clauza aleasă, în loc să o improvizezi la semnare.

Mituri care circulă și cât costă fiecare

„Am drept de preempțiune, deci apartamentul trebuie să-mi fie oferit mie întâi.” Fals, la vânzarea unei locuințe. Art. 1730 alin. (1) Cod civil spune că preempțiunea există doar „în condiţiile stabilite prin lege sau contract”, iar niciun text din Codul civil nu îi acordă chiriașului de locuință un asemenea drept. Cel care exista în art. 18-21 din O.U.G. nr. 40/1999 a fost abrogat prin art. 230 lit. v) din Legea nr. 71/2011, de la 1 octombrie 2011, inclusiv pentru contractele aflate atunci în curs. Formularea corectă e „nu există preempțiune legală la vânzarea locuinței închiriate” — în alte materii (terenuri agricole extravilane, monumente istorice) există regimuri speciale, cu alți titulari.

„Dar am citit că am drept de preferință.” Ai — la altceva. Art. 1828 Cod civil îi dă chiriașului, la condiții egale, drept de preferință la încheierea unui nou contract de închiriere, și nici acela dacă nu și-a executat obligațiile anterioare. Trimiterea din alin. (2) la regulile preempțiunii vizează doar procedura de exercitare; nu creează un drept de a cumpăra imobilul.

„Contractul e la ANAF, deci sunt protejat.” Fals la un apartament intabulat: înregistrarea aduce dată certă și titlu executoriu pentru chirie, nu opozabilitate. „Noul proprietar mă dă afară în 30 de zile.” Nu, dacă locațiunea îi este opozabilă: îi trebuie mai întâi clauza de încetare la înstrăinare, apoi notificarea, apoi termenul dublu din art. 1812 alin. (2). „Dacă nu deschid ușa la vizionări, nu se poate vinde.” Fals și riscant — art. 1804 Cod civil te obligă să permiți examinarea, iar obstrucționarea sistematică e o neexecutare contractuală.

Concluzie

Vânzarea apartamentului închiriat nu e o loterie, ci un arbore decizional cu o singură rădăcină: era locațiunea opozabilă cumpărătorului la data vânzării? La un apartament intabulat, răspunsul se citește în extrasul de carte funciară. Dacă locațiunea e notată acolo, cumpărătorul preia contractul, garanția și obligațiile, iar denunțarea îi e posibilă doar cu o clauză expresă și cu preavizul dublu din art. 1812 alin. (2). Dacă nu e notată, chiriașul are argumente doar față de vânzător, oricât de bine ar fi redactat contractul.

Pentru pașii dinainte de semnare, vezi ghidul complet al închirierii pe termen lung, iar linia dintre ce repară fiecare pe durata contractului e detaliată în articolul despre cine plătește reparațiile în apartamentul închiriat.