Chiriașul a plecat cu datorii la întreținere: cine plătește, proprietarul sau el?

Chiriașul a predat cheile și a plecat civilizat. Peste trei săptămâni te sună administratorul: apartamentul are patru luni de întreținere neplătită, plus penalități. Tu ai în contract, negru pe alb, că „întreținerea este în sarcina chiriașului”. Fraza aceea nu înseamnă însă nimic pentru asociație.

Cine datorează legal cotele de întreținere

Răspunsul e tranșant: tu. Art. 33 alin. (7) din Legea nr. 196/2018 prevede că, în cazul închirierii, al constituirii unor drepturi de uz, uzufruct sau abitație, precum și în cazul comodatului, obligația de plată a cotelor revine proprietarului, acesta urmând să recupereze contravaloarea de la beneficiarul dreptului de folosință, în condițiile stabilite prin contract.

Cota de contribuție e legată de proprietatea individuală din condominiu, nu de persoana care doarme acolo. Asociația are raport juridic cu proprietarul, pentru că el e membru al ei; chiriașul e un terț care folosește un spațiu, nu un cotizant. De aceea datoria rămâne a ta, iar apartamentul devine garanția ei — prin ipoteca legală și prin notarea în cartea funciară, detaliate mai jos. Cum se împart efectiv sumele pe listă ai detaliat în ghidul listelor de întreținere.

De ce clauza din contract nu te apără în fața asociației

Contractul e un acord între două persoane și produce efecte între acele două persoane. Asociația nu l-a semnat, nu e parte în el și nu e ținută de el.

Legea o spune explicit: art. 30 alin. (6) prevede că raporturile stabilite de comun acord între locator și locatar, precum și nerespectarea obligațiilor contractuale de către locatar nu îl absolvă pe proprietar de obligațiile față de asociație sau față de furnizorii de utilități publice. Clauza ta e valabilă — dar împotriva chiriașului. Îți dă un drept de regres, nu o scutire. Iar când asociația merge mai departe, legea îi îndreaptă acțiunea împotriva proprietarului vinovat de neplată (art. 78 alin. (2)).

Un detaliu ratat de aproape toți proprietarii: art. 30 alin. (1) și (2) îți impun să notifici în scris președintele asociației, în 10 zile, cu privire la chiriașii sau comodatarii primiți în apartament. E obligația ta, nu a lor, și e primul lucru care îți slăbește poziția într-o discuție la comitet.

Ce poate face asociația și în ce termene

Două nuanțe practice. Penalitățile nu curg automat: art. 53 lit. j) și art. 55 lit. q) prevăd că sistemul de penalizări se stabilește de adunarea generală, la propunerea comitetului executiv — fără o astfel de hotărâre, asociația nu are un sistem aplicabil. Și acțiunea asociației e scutită de taxă de timbru, în primă instanță și în căile de atac (art. 78 alin. (3)) — costul procesului nu e o barieră pentru ei.

Ipoteca legală: când datoria devine o sarcină pe apartament

Aici se schimbă natura problemei. Până în acest punct ai o datorie; de aici încolo ai o sarcină înscrisă pe proprietatea ta.

Art. 80 alin. (1) instituie o ipotecă legală a asociației asupra apartamentelor și celorlalte spații proprietăți individuale, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție, iar alin. (2) adaugă un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale proprietarului datornic. Ipoteca se înscrie la cererea președintelui, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată din care rezultă restanța, și numai după împlinirea termenelor de la art. 78 alin. (2). Publicitatea imobiliară e scutită de tarif și de taxă de timbru (art. 80 alin. (6)) — nici aici nu există obstacol de cost.

Efectul concret: o restanță lăsată de un chiriaș ajunge vizibilă în extrasul de carte funciară. Dacă te gândeai să vinzi în loc să mai închiriezi, tranzacția se blochează până lămurești situația.

Atenție la o confuzie frecventă, făcută inclusiv de administratori: condiția „mai vechi de 3 luni” ține de notarea debitelor (art. 33 alin. (9), care cere cumulativ și depășirea salariului minim brut pe țară), nu de ipotecă. Pentru ipotecă, termenul relevant e cel de la art. 78 alin. (2).

Partea bună: radierea se face la cererea președintelui sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata, iar președintele e obligat să o ceară în cel mult 10 zile de la plata restanței; altfel răspunde pentru prejudiciile aduse proprietarului (art. 80 alin. (4) și (5)).

Cum recuperezi de la chiriaș, după ce ai plătit

Odată ce ai stins datoria la asociație — și e în interesul tău să o stingi repede, ca să oprești penalitățile și ipoteca — te întorci împotriva chiriașului.

• Garanția. Cea mai simplă, dacă mai există. Reținerea pentru restanțe e legitimă când contractul pune întreținerea în sarcina chiriașului, dar o garanție de o singură chirie se evaporă în două-trei luni. Regulile sunt aceleași ca la orice reținere — le ai în ghidul despre garanția la chirie.
• Regresul contractual. Art. 33 alin. (7) îți dă dreptul să recuperezi „în condițiile stabilite prin contract”. Formularea e cheia: calitatea clauzei tale determină cât de ușor recuperezi.
• Executarea. O capcană tehnică: art. 1798 Cod civil prevede că un contract sub semnătură privată înregistrat la organele fiscale, ca și cel autentic, constituie titlu executoriu pentru plata chiriei. Textul vorbește despre chirie. Dacă la tine întreținerea e o obligație distinctă, nu presupune automat că ai titlu executoriu și pentru ea — verifică cu un avocat înainte să te bazezi pe executarea silită. Ce îți aduce concret înregistrarea contractului la ANAF am detaliat separat.

Model de clauză: dovada lunară a plății

„Întreținerea este în sarcina chiriașului” nu îți dă nimic: fără termen, fără dovadă, fără remediu. Iată o variantă redactată, de adaptat și inserat în contractul de închiriere.

• X.1. „Cheltuielile de întreținere aferente apartamentului, astfel cum sunt stabilite lunar de asociația de proprietari prin lista de plată afișată, sunt suportate integral de Chiriaș, cu excepția fondului de reparații și a cotelor pentru lucrări de reabilitare, consolidare sau modernizare a clădirii, care rămân în sarcina Proprietarului.”
• X.2. „Chiriașul achită suma din lista de plată direct în contul asociației de proprietari nr. ______, până cel târziu la termenul scadent afișat de asociație.”
• X.3. „În termen de 3 zile lucrătoare de la efectuarea plății, Chiriașul transmite Proprietarului dovada plății (extras de cont, ordin de plată sau chitanță emisă de asociație), la adresa de e-mail ______. Netransmiterea dovezii în acest termen este asimilată neplății și dă naștere drepturilor prevăzute la pct. X.5.”
• X.4. „Chiriașul consimte expres ca Proprietarul să solicite oricând asociației de proprietari informații privind soldul apartamentului și să primească adeverințe în acest sens.”
• X.5. „Dacă Chiriașul nu face dovada plății, Proprietarul poate achita el suma către asociație, iar Chiriașul îi va restitui suma astfel achitată, împreună cu penalitățile percepute de asociație pentru perioada respectivă, în termen de 5 zile lucrătoare de la notificarea scrisă a Proprietarului.”
• X.6. „La încetarea contractului, Chiriașul prezintă o adeverință eliberată de asociația de proprietari din care rezultă situația la zi a plăților aferente apartamentului. Restituirea garanției se face în termen de ___ zile de la prezentarea adeverinței și de la semnarea procesului-verbal de predare-primire.”

O precizare importantă la pct. X.2. Plata direct în contul asociației este, în economia acestui contract, doar o modalitate practică prin care chiriașul își execută obligația pe care o are față de tine. Nu o citi ca pe o mutare a datoriei: ce efecte juridice ar produce o astfel de clauză în raportul cu asociația nu rezultă din Legea nr. 196/2018 și ar trebui discutat cu un avocat înainte să te bazezi pe ele. Ce spune legea fără echivoc este că nerespectarea obligațiilor contractuale de către chiriaș nu te absolvă de obligațiile față de asociație (art. 30 alin. (6)) — față de asociație, cotele rămân datoria ta, indiferent cine face efectiv virarea.

De ce funcționează: X.3 mută problema din „am aflat după patru luni” în „aflu în fiecare lună”, X.5 îți dă un temei de regres cu termen, iar X.6 leagă garanția de un document emis de asociație, nu de cuvântul chiriașului — același principiu ca la procesul-verbal de predare-primire.

O atenționare de redactare: art. 1826 lit. c) Cod civil consideră nescrisă clauza prin care chiriașul se obligă să recunoască sau să plătească în avans, cu titlu de reparații locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de proprietar. Clauza de mai sus se raportează la sumele stabilite de asociație, nu la estimările tale — ține-o așa.

Patru mecanisme de prevenție, comparate

Combinația care acoperă ambele capete e a doua plus a patra: dovadă lunară pe parcurs, adeverință la predare. Prima e o plasă de siguranță, nu o soluție.

Chirie „totul inclus” sau chirie plus întreținere separat

Dacă plătești tu asociației și îi ceri chiriașului o sumă unică, riscul de restanță la bloc dispare — nu mai stă nimeni între tine și asociație. În schimb preiei riscul de variație: lista urcă iarna, tu ai încasat o sumă fixă.

• Totul inclus — potrivit la apartamente mici și la portofolii administrate de la distanță. Ai control total, dar suporți diferența în lunile scumpe. Încasezi și o sumă mai mare, deci se schimbă baza pe care o declari — verifică implicațiile fiscale cu un contabil.
• Separat — potrivit la apartamente mari, cu consumuri variabile, și la chiriași pe termen lung. Chiriașul are un motiv real să economisească, dar apare exact riscul din acest articol. Se compensează cu clauza de dovadă lunară.

Variantă intermediară: chirie separat, cu un plafon convenit — peste o anumită sumă pe lună, diferența se împarte. Logica e aceeași ca la mutarea utilităților pe numele chiriașului: cu cât muți mai mult control către chiriaș, cu atât ai nevoie de mai multă verificare.

Perspectiva chiriașului: ce riști de partea cealaltă

Dacă ești chiriaș, nu ești debitorul legal al asociației — dar dacă ai semnat că plătești întreținerea, o datorezi proprietarului. Există și riscul invers, rar discutat: îi dai proprietarului banii, el nu îi virează, iar apartamentul acumulează datorie; când pleci, ție ți se reține garanția „pentru restanțe”. Te acoperi simplu:

• Plătește direct în contul asociației, nu cash proprietarului — rămâi cu extrasul ca dovadă (citește și precizarea de după modelul de clauză, mai sus).
• Cere-i proprietarului dovada soldului la intervale regulate — sau prevedeți în contract, pe modelul pct. X.4, dreptul tău de a solicita direct administratorului o adeverință de sold. Nu porni de la ideea că ai, ca simplu chiriaș, un drept propriu de informare față de asociație: adeverința reglementată de art. 33 alin. (8) apare în contextul înstrăinării apartamentului, iar membru al asociației este proprietarul, nu tu.
• Cere desfășurătorul dacă suma pare mare, și ține minte că, între doi chiriași, partea fixă a întreținerii se plătește oricum — nu accepta să ți se factureze perioade în care nu ai locuit acolo.

Cum verifici soldul la asociație înainte să semnezi

• Cere adeverința de la asociație. La înstrăinare, art. 33 alin. (2) impune notarului să autentifice actul doar pe baza unei adeverințe din care rezultă achitarea la zi a cotelor sau, dacă există datorii, doar dacă dobânditorul acceptă expres preluarea lor integrală; actele autentificate fără respectarea regulii sunt anulabile (art. 33 alin. (4)). Adeverința se eliberează în 3 zile lucrătoare (art. 33 alin. (8)).
• Cere extrasul de carte funciară. Acolo se văd atât ipoteca legală (art. 80), cât și notarea debitelor (art. 33 alin. (9)).
• Cere ultima listă de plată afișată, ca să știi nivelul real al cheltuielilor lunare și să-i spui corect chiriașului la ce să se aștepte.
• Întreabă dacă adunarea generală a aprobat un sistem de penalizări și care e procentul — nu poate depăși 0,2% pe zi și nu se aplică decât după 30 de zile de la scadență.

Un ultim argument: art. 79 prevede că autoritățile locale au drept de preempțiune la preț egal asupra locuințelor aflate în executare silită pentru recuperarea datoriilor la cotele de contribuție, acestea devenind locuințe sociale. Scenariul e extrem, dar arată unde poate ajunge un lanț de restanțe nesupravegheat. Cel mai ieftin filtru rămâne însă selecția: vezi semnele de alarmă la vizionare și ce faci când chiriașul întârzie cu plățile, inclusiv cum aplici penalități de întârziere.

Concluzie

Datoria la întreținere nu pleacă odată cu chiriașul: rămâne legată de apartament și de tine, pentru că legea te desemnează pe tine ca debitor față de asociație (art. 33 alin. (7) și art. 30 alin. (6) din Legea nr. 196/2018). Clauza din contract îți dă un drept de regres, nu o scutire — de aceea contează cum e scrisă. Pune în contract dovada lunară a plății, condiționează restituirea garanției de o adeverință de la asociație și verifică soldul înainte de fiecare mutare. Pentru cadrul complet ai ghidul închirierii pe termen lung, iar pentru citirea sumelor de pe listă, ghidul listelor de întreținere.