Cine plătește reparațiile în apartamentul închiriat? Proprietar sau chiriaș (Cod civil)

„Cine plătește reparația?" este, de departe, cea mai frecventă sursă de conflict între proprietar și chiriaș. Se strică centrala în plină iarnă, pică un robinet, se sparge mașina de spălat — și fiecare se uită la celălalt. Vestea bună: Codul civil tranșează clar majoritatea situațiilor, iar un contract bine scris elimină restul. Acest ghid îți arată, pe categorii concrete, cine ce repară, ce spune legea și cum eviți cearta.

Ce spune Codul civil despre reparații la chirie?

Cadrul general este dat de Codul civil, capitolul despre locațiune (art. 1788 și următoarele). Principiul este simplu și se împarte în două:

• Locatorul (proprietarul) este obligat să mențină bunul „în stare corespunzătoare de întrebuințare" pe toată durata contractului. Practic, el suportă reparațiile necesare și majore — tot ce ține de structura și de funcționarea esențială a locuinței.
• Locatarul (chiriașul) suportă reparațiile locative, adică acele mici reparații a căror necesitate rezultă din folosința obișnuită a apartamentului.

La final, când pleacă, chiriașul trebuie să predea apartamentul în starea în care l-a primit, mai puțin uzura normală. Această sintagmă — „uzura normală" — este cheia a jumătate din toate disputele și revine de mai multe ori mai jos.

Care sunt reparațiile locative (în sarcina chiriașului)?

Reparațiile locative sunt cele mărunte, care apar firesc când locuiești într-un apartament. Intră aici, de regulă:

• Înlocuirea becurilor, a siguranțelor mici, a bateriilor la telecomenzi/senzori.
• Schimbarea garniturilor la robinete, desfundarea sifoanelor și a scurgerilor înfundate din folosire.
• Mici reparații la clanțe, balamale, zăvoare, sertare.
• Întreținerea curentă (curățenie, aerisire pentru a preveni mucegaiul, înlocuirea consumabilelor).
• Orice defecțiune cauzată direct de chiriaș sau de persoanele pe care le-a primit în locuință.

Logica: dacă lucrul s-a stricat pentru că a fost folosit (sau folosit greșit), repară cel care l-a folosit.

Ce reparații majore plătește proprietarul?

Proprietarul răspunde de tot ce ține de structură, instalații și dotări esențiale care se uzează în timp, fără vina chiriașului:

• Reparații la instalația electrică, sanitară sau de gaz (când cedează din vechime/uzură).
• Centrala termică, boilerul, caloriferele — reparație sau înlocuire la defectare normală.
• Infiltrații, igrasie structurală, probleme la acoperiș/terasă, tâmplărie defectă.
• Electrocasnicele incluse în chirie (frigider, mașină de spălat, aragaz) — dacă se strică din uzură, nu din folosire greșită.
• Reparațiile capitale și tot ce ține de siguranța și locuibilitatea apartamentului.

Cine repară ce? Tabel rapid

Tabelul acoperă regula generală. Cazurile de graniță (de exemplu „a fost uzură sau folosire greșită?") se decid după cauza reală a defecțiunii — de aceea contează enorm starea consemnată la predare.

Cine schimbă centrala termică sau boilerul?

Întrebarea-vedetă a fiecărei ierni. Centrala și boilerul sunt dotări esențiale ale locuinței, așa că reparația sau înlocuirea lor la o defecțiune normală (vechime, uzură, defect tehnic) cade în sarcina proprietarului. El a pus la dispoziție un apartament cu încălzire și apă caldă funcționale și trebuie să le mențină așa.

Excepția clasică: dacă centrala s-a defectat pentru că chiriașul nu a făcut revizia obligatorie (când contractul i-o pune în sarcină) sau a folosit-o greșit, atunci costul poate trece la chiriaș. De aceea e bine să stabiliți în contract cine plătește revizia anuală a centralei — o sumă mică ce previne dispute mari.

Cine plătește becurile, robineții și micile defecțiuni?

Toate acestea sunt reparații locative, deci în sarcina chiriașului. Becuri, garnituri, desfundarea unei scurgeri, o balama slăbită, o priză care trebuie strânsă — sunt parte din a locui într-un apartament. Proprietarul nu vine să schimbe un bec, la fel cum chiriașul nu cumpără o centrală nouă.

Granița se trasează după amploare și cauză: o reparație mică, din folosire = chiriaș; o defecțiune a sistemului în sine, din uzură = proprietar.

Ce se întâmplă dacă chiriașul inundă vecinii?

Aici se decide totul după cauză:

• Din neglijența chiriașului (a uitat robinetul deschis, a instalat prost mașina de spălat, a înfundat scurgerea): răspunderea pentru daunele vecinilor îi revine chiriașului.
• Dintr-un viciu al instalației apartamentului (o țeavă veche care a cedat): răspunde proprietarul, ca cel care trebuia să mențină instalația în stare bună.

Concluzia practică pentru ambii: o asigurare a locuinței (de bază + facultativă, cu acoperire pentru daune produse terților) este cea mai ieftină pace. Mulți proprietari cer chiriașului o poliță de răspundere civilă, tocmai pentru astfel de situații.

Cine plătește zugrăvitul când pleacă chiriașul?

Regula uzurii normale, din nou. După câțiva ani de locuit, pereții se mai pătează, se mai îngălbenesc — asta e uzură normală, deci zugrăvitul este în sarcina proprietarului (face parte din întreținerea firească dintre doi chiriași).

În schimb, dacă pereții au fost deteriorați anormal — găuri mari nereparate, desene, fum de țigară impregnat, mucegai din neaerisire — costul reparației/zugrăvitului poate fi suportat de chiriaș, pentru că depășește uzura firească. Diferența o face, încă o dată, starea consemnată la predare.

Poți reține din garanție costul reparațiilor?

Da, dar cu reguli stricte. Garanția acoperă daunele produse de chiriaș și eventualele restanțe — niciodată uzura normală. Ca să poți reține corect:

• Ai nevoie de proces-verbal de predare-primire la intrare ȘI la ieșire, cu starea apartamentului.
• Faci poze la mutare și la predare (cu dată).
• Justifici reținerea cu devize/bonuri pentru reparațiile efective.

Tot subiectul garanției — uzură vs daună, termen de restituire, ce poți și ce nu poți reține — îl detaliem în ghidul dedicat: cum se recuperează (și când se reține) garanția la chirie.

Ce clauze să pui în contract ca să eviți disputele

Legea acoperă regula generală, dar tu poți preveni 90% din certuri printr-un contract clar. Recomandat:

• O anexă cu repartizarea reparațiilor (cine ce plătește, cu exemple) și un plafon sub care chiriașul rezolvă singur micile defecțiuni.
• Cine plătește revizia centralei și a altor echipamente cu mentenanță obligatorie.
• Un proces-verbal de predare-primire detaliat, cu poze, anexat la contract.
• Obligația chiriașului de a anunța prompt defecțiunile (o scurgere ignorată devine o daună mare).
• Eventual, obligația unei asigurări de răspundere civilă.

Aceste clauze funcționează cel mai bine într-un contract scris și înregistrat — care, în plus, îți dă și forță executorie. Vezi de ce contează: contractul de închiriere înregistrat la ANAF vs. neînregistrat.

Concluzie

Regula de aur: proprietarul răspunde de „casă" (structură, instalații, dotări esențiale), chiriașul răspunde de „folosință" (mici reparații, întreținere curentă, daunele pe care le produce). Tot ce e uzură normală rămâne la proprietar; tot ce e daună din culpă trece la chiriaș. Pune aceste reguli negru pe alb în contract, fă proces-verbal cu poze la predare și vei evita aproape toate conflictele.

Pentru imaginea completă a relației proprietar–chiriaș, vezi ghidul complet al închirierii pe termen lung.